пользование квартирой при долевой собственности

Мифы о долевой собственности на жилое помещение

Давайте начнем издалека и рассмотрим сначала что такое вообще право собственности.

На мой взгляд, зарождение некоторых жилищных конфликтов происходит из-за смешения понятий собственности.

Необходимо различать собственность как экономическую категорию и как право собственности.

Собственность как экономическая категория характеризует отношения в обществе между гражданами по поводу материальных благ, это вещи, автомобили и квартиры.

Эти определенные экономические отношения, подвергаются правовому оформлению – например – регистрация права собственности.

В общем смысле право собственности представляет собой совокупность правовых норм, которые устанавливают и регулируют отношения по поводу присвоения и принадлежности материальных благ определенному лицу или лицам, осуществления собственником правомочий владения, пользования и распоряжения вещью своей волей и в своем интересе, независимо от других лиц.

В узком смысле право собственности представляет собой юридически обеспеченную возможность собственника владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащей ему вещью.

Статья 209 ГК РФ устанавливает, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения, принадлежащим имуществом.

Т.е. существует три самостоятельных права – владение, пользование и распоряжение. Которые только в совокупности составляют право собственности.

Владение — это юридически обеспеченная возможность собственника обладать вещью, иметь ее у себя физически, господствовать над ней.

Пользование — это юридически обеспеченная возможность извлечения из вещи ее полезных свойств. Собственник вещи осуществляет правомочие пользования вещью с учетом ее конкретных потребительских свойств. Собственник вещи может использовать ее в собственных интересах. Так, собственник проживает в принадлежащем ему жилом помещении. Собственник может передать вещь в пользование другим лицам. Так, в соответствии со ст. 30 ЖК собственник жилого помещения вправе передать его в пользование другим лицам на основании договора найма, безвозмездного пользования или на ином законном основании.

Распоряжение — это юридически обеспеченная возможность определять правовую судьбу вещи. Собственник может осуществлять правомочие распоряжения принадлежащей ему вещью путем совершения как юридических действий, так и фактических. К юридически значимым действиям (юридическим актам) следует отнести совершение собственником сделок, направленных на отчуждение вещи, таких, например, как купля-продажа, дарение.

Правомочие распоряжения вещью может принадлежать и несобственнику. Так, в соответствии со ст. 76 ЖК наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия наймодателя и совместно проживающих с ним членов семьи вправе передавать его во временное пользование по договору поднайма. Но несобственник никогда не наделяется правом распоряжаться вещью в полном объеме.

Действующее законодательство, предоставив собственнику указанные правомочия, устанавливает и пределы их осуществления. Пределы права собственности представляют собой установленные законом границы осуществления права собственности.

Например, в соответствии со ст. 30 ЖК к пределам осуществления права собственности на жилое помещение относится необходимость использовать его только по назначению, недопустимость бесхозяйственного обращения с жилым помещением, необходимость соблюдения прав и законных интересов соседей, правил пользования жилым помещением, правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Нарушения собственником установленных границ осуществления права собственности влекут отрицательные для него последствия, в том числе иногда в виде принудительного прекращения права собственности (ст. ст. 240, 241, 293 ГК РФ).

И вот этот момент является второй причиной, по которой возникают жилищные конфликты – большинство собственников помнят о своих правах – проживать, пользоваться, распоряжаться. Но забывают о границах. Права пользования распространяются до тех пор, пока не начинаются права других собственников.

С включением жилых помещений в гражданский оборот все чаще возникают отношения общей собственности применительно к жилым помещениям: подавляющее количество государственного и муниципального жилья приватизируется в общую собственность проживающих в них граждан; очень часто по наследству передаются квартиры не одному, а нескольким гражданам; широко распространены случаи совместного приобретения гражданами того или иного жилья. Кроме того, как будет показано далее, у супругов при отсутствии брачного контракта, как правило, возникает право общей совместной собственности на приобретенное жилище.

Равно как и иные объекты гражданских правоотношений, жилое помещение может находиться в общей собственности граждан с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Общая собственность согласно ГК РФ предполагается долевой.

Владение и пользование жилым помещением, находящимся в общей долевой собственности, осуществляются по соглашению всех сособственников, а при отсутствии такого соглашения устанавливаются судом. При достижении сторонами соглашения возможно раздельное пользование жилым помещением независимо от размера их доли в общей собственности.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ).

На этом мы закончим теоретическую часть и перейдем к практической.

Многие считают, что наше законодательство оно как деревянное – что написано, то и должно быть.

Но если мы откроем гражданский или жилищный кодекс и посмотрим внимательнее, то почти каждая статья выглядит примерно таким образом: «это должно быть так, так и вот так… если иное не установлено законом или соглашением сторон».

Вопросы относительно долевой собственности не являются исключением.

Как я уже говорила – все вопросы относительно распоряжения правом собственности в квартире, у которой несколько собственников должны решаться с согласия всех сособственников. Т.е. законом прямо указано, что при долевой собственности, граждане должны договариваться и находить решения по всем вопросам. Это касается регистрации в жилом помещении, проживания, пользования и пр.

Если мы хотим распорядиться и продать или обменять свою долю, то обязаны вначале предложить воспользоваться других собственников преимущественным правом выкупа доли.

Давайте рассмотрим реальные ситуации, чтобы эта теория наложилась на практику. Пример:

Ведь закон устанавливает, что члены семьи собственника обладают равными с ним, собственником, правами.

Казалось бы – супругами они перестали быть, но женщина же осталась матерью второго собственника.

Суд придерживался такой логики – женщина была вселена в квартиру и зарегистрирована там на основании того, что она является членом семьи мужчины, его супругой. После расторжения брака она перестала быть членом его семьи.

В суде сын выразил свое согласие на проживание и регистрацию матери, но суд эти доводы отклонил.

Потому, что вселение собственником жилого помещения членов своей семьи и иных граждан является реализацией права пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением, что в силу указанной выше нормы права, требует согласия всех сособственников этого жилого помещения.

И что же, можно вот так свредничать и выселить человека?

Нет. В суде было установлено, что у женщины в собственности находится квартира, которая вполне пригодна для проживания.

Поэтому, суд посчитал возможным выселить и снять с регистрации гражданку из спорной квартиры.

В апелляции данное решение устояло.

Пример по общему имуществу супругов, которое подразумевается долевым:

Супруги в браке приобрели квартиру и оформили на мужа. Через время их брак был расторгнут. Но раздел имущества они не произвели, не было необходимости, бывшая жена осталась проживать в квартире, мужчина уехал.

Через время он повторно женился и зарегистрировал супругу в данной квартире.

Бывшая жена обратилась с иском о признании новой супруги не приобретшей право пользования квартирой и снятии ее с регистрационного учета. Право пользования квартирой взаимосвязано с регистрацией по месту жительства, с пропиской. Поскольку закон обязывает граждан регистрироваться по месту проживания. Т.е. имеешь право проживать – зарегистрируйся. Нельзя снять с регистрации и оставить право проживания. Это не относится к кочевым случаям – тут пожил, там пожил. Регистрация производится по месту преимущественного проживания гражданина.

Суд исковые требования удовлетворил. Несмотря на то, что право собственности в ЕГРН зарегистрировано только на мужчину, поскольку квартира приобретена в браке, то она является общим имуществом супругов и в таком случае также требуется согласие бывшей супруги.

И еще один очень интересный пример:

Мужчина и его вторая супруга проживали в однокомнатной квартире. После смерти мужчины в наследство вступили его вторая жена и взрослый сын. Они стали долевыми собственниками по ½ доли на эту квартиру.

Видимо, отношения у них не были хорошими, поскольку сын подал исковое заявление о вселении в квартиру и считал возможным заселиться самому и своей семье. Женщина подала встречный иск – о том, что эта семья не приобрела права пользования квартирой и о снятии их всех с регистрационного учета.

Суд удовлетворил встречное исковое заявление, поскольку было установлено, что у семьи сына есть иное жилое помещение для проживания, где они все годы и жили. А метраж и планировка однокомнатной квартиры не позволяют проживать такому количеству человек.

Суд расценил иск о вселении как злоупотребление своим правом со стороны сына и отказал ему в удовлетворении иска.

То есть картинка складывается таким образом, что при долевой собственности любые действия должны производиться по соглашению со всеми собственниками.

Исключение – несовершеннолетние дети долевого собственника. Дети могут быть вселены и зарегистрированы в квартире только по желанию родителя-собственника.

В остальных случаях потребуется согласие.

Одна из частых манипуляций – если не дашь нам тут спокойно жить, то сдам свою комнату приезжим из стран ближнего зарубежья и они устроят тебе тут сладкую жизнь.

Не получится. Вселить кого-то платно или бесплатно, можно только с согласия всех собственников. Даже если это член семьи.

И для этой проблемы есть решение!

Самостоятельно достичь согласия людям, находящимся в эпицентре конфликта, практически невозможно.

Процедура медиации позволяет людям снять накал эмоций, понять и осознать свои потребности, интересы и желания, что в итоге позволяет найти необходимое решение.

Если посмотреть картотеку судебных дел, то мы увидим, что в сренем одно дело рассматривается около полугода.

Переговоры занимают в среднем 2 недели, а по итогу стороны получают на руки документ, равный по юридической силе судебному акту.

Источник

Решение № 2-766/2020 2-766/2020

М-817/2020 М-817/2020 от 23 ноября 2020 г. по делу № 2-766/2020

Именем Российской Федерации

23 ноября 2020 года

Пензенский районный суд Пензенской области в составе:

Председательствующего судьи Пименовой Т.А.,

При секретаре Елистратовой А.С.,

Ответчица без ведома истцов и без их согласия самовольно заняла большую комнату №5 площадью 16,8 кв.м., установила на двери в комнату замок, тем самым лишив истцов свободного доступа в комнату и на лоджию. Таким образом, ответчица незаконно единолично владеет всей квартирой, в том числе долей истца.

Причитающаяся с истца доля расходов на квартиру и коммунальные платежи регулярно оплачиваются истцами, на что имеются соответствующие квитанции.

Порядок пользования квартирой определен как общий, то есть собственники вправе пользоваться квартирой совместно или по соглашению между собой, но соглашения достигнуто не было, ответчица категорически отказывается от предоставления истице свободного доступа для проживания и пользования всей квартирой, установив замок в комнату №5 площадью 16,8 кв.м.

С ответчицей нет реальной возможности совместного пользования данной комнатой и проживания в ней.

Собственник жилого помещения вправе пользоваться жилым помещением, не нарушая при этом прав других жильцов и собственников этого жилья.

Ответчица, создавая истице препятствия в пользовании всей квартирой, нарушает права собственников, что не допустимо.

В судебном заседании истец Евсеева Л.Н. поддержала исковые требования по изложенным в исковом заявлении основаниям, одновременно из ее же пояснений, изложенных в письменном заявлении от (Дата) следует, что в настоящее время между Евсеевой Л.Н. и Пфаненштиль Е.А. определен общий порядок пользования двухкомнатной квартирой, однако порядок, какую из двух комнату будет занимать истец, и соответственно использовать ее по целевому назначению, а какую ответчик, между ними в добровольном порядке не установлен, следовательно, данный порядок должен быть определен в судебном порядке. Ссылаясь на недопустимость произвольного лишения ее жилища, Евсеева Л.Н. просит суд определить порядок пользования спорным жилым помещением следующим образом:

— комнату №4 площадью 10,2 кв.м. за истцом Евсеевой Л.Н.,

— комнату №5 площадью 16,8 кв.м. и лоджию под №7 за ответчиком Пфаненштиль Е.А.

Представитель ответчика Пфаненштиль Е.А. – адвокат Выхристюк О.В. в судебном заседании пояснила, что ее доверительница иск не признает, поскольку истец лукавит, излагая обстоятельства в исковом заявлении, которые не соответствуют действительности. Замок на комнате №5 отсутствует, по судебному решению был снят несколько лет назад.

Указанная квартира является для семьи Пфаненштиль Е.А. единственным жильём.

Истцу жилое помещение для пользования не нужно, у Истца имеется ряд жилых помещений в единоличной собственности, в том числе две квартиры и жилой дом.

Истец никогда в данном жилом помещении не проживала и не пользовалась им. Членом семьи ответчика не является, в родственных связях не состоит.

Предъявление такого иска, сторона ответчика рассматривает, как злоупотребление правом и действия по предъявлению такого иска только с целью причинить ущерба.

Указанные обстоятельства делают невозможным совместное проживание в одной квартире истца и ответчика по делу.

Участник общей долевой собственности на жилое помещение не обладает безусловным правом на вселение в него и, следовательно, на проживание в жилом помещении. Факт принадлежности истцу на праве собственности доли в праве на спорную квартиру не является достаточным основанием для удовлетворения иска.

Вселение истца с малолетним ребёнком в спорную квартиру в данном случае следует рассматривать как несоразмерное нарушение права ответчика и членов его семьи, проживающих в спорном жилом помещении длительное время, при этом какие-либо действия ответчика не могут быть квалифицированы как нарушающие права истца, для которого спорная квартира не является местом жительства.

При таких обстоятельствах дела, считает, что оснований для удовлетворения исковых требований не имеется, просит в удовлетворении иска отказать.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Учитывая положения ч. 3 ст. Раздел II. Производство в суде первой инстанции > Подраздел II. Исковое производство > Глава 15. Судебное разбирательство > Статья 167. Последствия неявки в судебное заседание лиц, участвующих в деле, их представителей» target=»_blank»>167 ГПК РФ, суд считает рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав стороны, свидетеля, исследовав материалы гражданского дела, материалы проверки из ОМВД России по району, суд приходит к следующему:

Согласно ч. 1 ст. Раздел II. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения > Глава 5. Права и обязанности собственника жилого помещения и иных проживающих в принадлежащем ему помещении граждан > Статья 30. Права и обязанности собственника жилого помещения» target=»_blank»>30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами использования, которые установлены кодексом.

Согласно разъяснениям, данным в п. 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 8 от 01 июля 1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ», при определении судом порядка пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, подлежат учету фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.

В соответствии с абз. 1 п. 1 ст. Раздел I. Общие положения > Подраздел 1. Основные положения > Глава 2. Возникновение гражданских прав и обязанностей, осуществление и защита гражданских прав > Статья 10. Пределы осуществления гражданских прав» target=»_blank»>10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Таким образом, участник общей долевой собственности на жилое помещение не обладает безусловным правом на вселение в него и, следовательно, на проживание в жилом помещении. Реализация собственником правомочий владения и пользования жилым помещением, находящимся в долевой собственности, зависит от размера его доли в праве собственности на это жилое помещение и соглашения собственников.

При этом, если соглашение о порядке пользования жилым помещением между сособственниками не достигнуто, удовлетворение требования одного из собственников о вселении в квартиру возможно лишь при определении судом порядка пользования жилым помещением и предоставлении каждому из собственников в пользование жилого помещения, соразмерного его доле в праве собственности на это помещение.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 01 июля 1996 года N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением ч. 1 ГК РФ», невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него доли не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон. Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.

Брак между и Евсеевой (ныне Пфаненштиль) Еленой Алексеевной расторгнут на основании решения мирового судьи судебного участка № района области.

В спорной квартире также зарегистрирована и постоянно проживает дочь ответчика – Ф.И.О.2

В удовлетворении первоначальных требований и Евсеевой Л.Н. и встречных требований Пфаненштиль Е.А. об определении порядка пользования жилой квартирой было отказано, поскольку определение порядка пользования данным жилым помещением по предложенным сторонами вариантам без организации другого выхода на лоджию (место общего пользования) будет нарушать права других сособственников.

Согласно сведений из ООО Управляющая компания « », лицевые счета между собственниками квартиры № дома № по ул. были разделены в (Дата) года, до (Дата) года оплату за коммунальные услуги производил а с (Дата) года каждый из собственников спорной квартиры производит оплату по своему счету.

Также Евсеева Л.Н. владеет на праве собственности:

Показания свидетеля Ф.И.О.2 сторонами не опровергнуты и подтверждаются письменными доказательствами, приобщенными к делу.

Так, из материала проверки КУСП № ОМВД России по району видно, что от Пфаненштиль Е.А. поступало сообщение по факту попытки заселения Евсеевой Л.Н. в общую квартиру квартирантов. Согласно постановлению об отказе в возбуждении уголовного дела от (Дата), (Дата) примерно в 17 часов Пфаненштиль Е.А. находилась дома, когда Евсеева Л.Н. пришла в квартиру и пояснила, что часть своей жилой площади будет сдавать квартирантам, данное решение она приняла без согласия Пфаненштиль Е.А.; после конфликта между ними квартиранты не заселились. Та же ситуация произошла (Дата), когда Евсеева Л.Н. пыталась сдать комнату квартирантам.

Из договора найма жилого помещения, заключенного (Дата) между Евсеевой Л.Н. и Ф.И.О.15, следует, что Наймодатель обязалась предоставить Нанимателю за плату для проживания одну комнату в спорной квартире.

Согласно постановлению УУП ОМВД России по району от (Дата), (Дата) поступило заявление от Пфаненштиль Е.А. о привлечении к ответственности Евсеевой Л.Н., которая (Дата) около 12 часов по адресу: причинила телесные повреждения, Пфаненштиль Е.А. прошла судебно-медицинское освидетельствование; материал проверки КУСП № был передан в Мировой суд района для принятия решения.

Из акта совершения исполнительных действий от (Дата) следует, что устранены препятствия в пользовании и Евсеевой Л.Н. квартирой в ; снят замок с комнаты №5 площадью 16,8 кв.м.; акт составлен судебным приставом-исполнителем РОСП в присутствии понятых и с участием Евсеевой Л.Н.

Как следует из кадастрового паспорта, спорная квартира состоит из двух раздельных жилых комнат площадью 16,8; 10,2 кв.м., лоджии, кухни, коридора, ванной комнаты и туалета.

В судебном заседании установлено, что общая площадь квартиры составляет 54,3 кв.м., жилая – 27 кв.м., соответственно на каждого собственника приходится по 27,15 кв.м. общей площади, из которых 13,5 кв. м. жилой площади; выход на лоджию, являющуюся местом общего пользования, осуществляется по-прежнему только из комнаты площадью 16.8 кв.м.; порядок пользования имуществом между сторонами фактически не сложился, так как истец в квартире не проживает.

Разрешая возникший спор, суд, оценив вышеуказанные обстоятельства дела, находит доводы истца Евсеевой Л.Н. о намерении фактически вселиться в спорное жилое помещение, не смотря на сложившиеся между сторонами на протяжении длительного времени неприязненные отношения, при наличии в собственности иных благоустроенных квартир, несостоятельными.

Факт чинения ответчиком препятствий истцу в пользовании жилым помещением не нашел свое подтверждение в судебном заседании, из представленных стороной истца доказательств не следует, что ответчиком нарушаются какие-либо жилищные права истца, а также, что ответчик препятствует доступу истца к спорному жилому помещению.

Согласно п.1 ст. Раздел I. Общие положения > Подраздел 1. Основные положения > Глава 2. Возникновение гражданских прав и обязанностей, осуществление и защита гражданских прав > Статья 10. Пределы осуществления гражданских прав» target=»_blank»>10 Гражданского кодекса РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Так, право выбора гражданином места жительства не должно приводить к нарушению прав сособственников жилого помещения.

В соответствии с ч.1 ст. Раздел I. Общие положения > Глава 1. Основные положения. Жилищное законодательство > Статья 1. Основные начала жилищного законодательства» target=»_blank»>1 Жилищного кодекса РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.

При указанных обстоятельствах, при отсутствии заинтересованности в проживании в жилом помещении и отсутствии со стороны ответчика действий, направленных на чинение истцу препятствий в пользовании квартирой, суд приходит к выводу от отказе в удовлетворения исковых требований Евсеевой Л.Н. об определении порядка пользования жилым помещением, что не лишает истца права требовать от собственника, владеющего и пользующегося имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации в порядке ст. Раздел II. Право собственности и другие вещные права > Глава 16. Общая собственность > Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности» target=»_blank»>247 ГК РФ.

В удовлетворении исковых требований Евсеева И.С. об определении порядка пользования жилым помещением суд считает отказать, поскольку он не является собственником жилого помещения на момент предъявления исковых требований.

Отказать Евсеевой Людмиле Николаевне, действующей от себя лично и в интересах несовершеннолетнего Евсеева Ильи Сергеевича, в удовлетворении иска к Пфаненштиль Елене Алексеевне об определении порядка пользования квартирой.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пензенский областной суд через Пензенский районный суд Пензенской области в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Источник

Моя дача
Adblock
detector